20% 다운페이가 최선의 선택일까?
집을 구매할 때 보통 20% 다운페이(down payment)하고, 나머지를 모기지 론으로 한다. 하지만 재정 상황에 따라 10%만 다운페이하고, 나머지 10%를 투자하는 것이 더 좋은 선택일 수 있다.
This One Chart Shows Why Putting 20% Down on a Mortgage May Be a Mistake
20% vs 10% 다운페이 비교 분석
$375,000 가격의 집을 구매하는 경우를 가정해 보자. 20% 다운페이(보유한 현금 전체 $75,000)한 경우와 10%만 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500은 투자를 하는 경우를 비교해 보자.
- Home Price: $375,000
- 보유한 현금: $75,000(20% of Home Price)
- 30년 고정 모기지 이자율: 3%
- 10% 다운페이하면 PMI(private mortgage insurance) 비용 포함
- 투자 수익률: 10%(S&P 인덱스 펀드 평균 수익률)
- property taxes or homeowner’s insurance는 두 경우 동일한 금액이므로 제외
Option 1: 20% 다운페이($75,000)할 때
모기지 금액은 $300,000이고, 월 페이먼트 $1,265를 30년 동안 갚아 총비용은 $530,089다.
- Down Payment $75,000
- Loan Amount $300,000
- Total Interest $155,089
- Total Home Cost $530,089
Option 2: 10% 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500 투자할 때
10%만 다운페이하면 모기지는 $37,500 늘어 $337,500다. 월 페이먼트는 $1,598( $1,423 + PMI $175 )이고, 30년 총비용은 $559,994다.
- Down Payment $37,500
- Loan Amount $337,500
- Total PMI $10,519
- Total Interest $174,475
- Total Home Cost $559,994
20% 다운페이하면 Total Home Cost는 $530,089이고, 10% 다운페이하면 Total Home Cost는 $559,994다. 즉, 다운페이 $37,500을 더하면 총 비용을 $30,000($559,994 - $530,089) 정도 줄일 수 있다.
하지만 10%만 다운페이했으므로 남은 $37,500을 투자할 수 있다. $37,500를 30년 동안 매년 10% 수익률을 얻으면 $743,902이다. 6년차부터는 PMI $175을 내지 않는다. 따라서, 6년차부터 매월 $175를 25년 동안 투자했다면 $232,196이 된다.
그리고, 옵션 1(다운 페이 20%)는 옵션 2(다운 페이 10%)월 페이먼트가 $333 적다. 매월 $333을 30년 동안 수익률 10%로 투자했다면 $752,742가 된다.
정리하면
정리하면 옵션1 총 수익은 $752,742이고, 옵션2의 총 수익은 $976,097($743,902 + $232,196)다. 옵션 2가 옵션 1보다 $193,355( $976,097 - $752,742 - 추가 비용 $30,000)이다. 자세한 계산은 구글 쉬트 참고
다른 방법으로 옵션 1이 더 좋은 선택이 되기 위해서는 PMI를 내는 처음 5년은 투자 수익률이 8.6% 이상이어야 하고, 6년 부터는 모기지 이자율 3%보다 높은 수익률이면 된다.
- $175 * 12 / $37,500 * 100% + 모기지 이율 3% = 5.6% + 3% = 8.6%
10년 동안 모기지를 갖고 있는다면 (8.6% + 3%)/2 = 5.8% 이상 수익률이면 옵션 1이 좋은 선택이고, 20년 동안 모기지를 갖고 있는다면 (5.8% + 3%)/2 = 4.4% 이상 수익률이면 옵션 1이 좋은 선택이다.
은덕 생각
다운페이 20%를 준비하기 위해서 401K, IRA를 맥스 아웃(Max Out) 하지 못하고 있다면 다운페이를 10%만 하고, 나머지 돈을 401K, IRA 맥스 아웃 하는 것도 고려해 보면 좋을 것 같다. 왜냐하면 택스 혜택이 있는 은퇴 계좌를 잘 활용하면 10% 이상(?) 절세가 가능하기 때문이다.
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