제목모기지 20% 다운페이가 최선의 선택인가?2021-10-15 19:05
카테고리모기지(Mortgage)
작성자

20% 다운페이가 최선의 선택일까?

집을 구매할 때 보통 20% 다운페이(down payment)하고, 나머지를 모기지 론으로 한다. 하지만 재정 상황에 따라 10%만 다운페이하고, 나머지 10%를 투자하는 것이 더 좋은 선택일 수 있다.

This One Chart Shows Why Putting 20% Down on a Mortgage May Be a Mistake

20% vs 10% 다운페이 비교 분석

$375,000 가격의 집을 구매하는 경우를 가정해 보자. 20% 다운페이(보유한 현금 전체 $75,000)한 경우와 10%만 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500은 투자를 하는 경우를 비교해 보자. 

  • Home Price:  $375,000
  • 보유한 현금: $75,000(20% of Home Price)
  • 30년 고정 모기지 이자율: 3%
  • 10% 다운페이하면 PMI(private mortgage insurance) 비용 포함
  • 투자 수익률: 10%(S&P 인덱스 펀드 평균 수익률)
  • property taxes or homeowner’s insurance는 두 경우 동일한 금액이므로 제외

Option 1:  20% 다운페이($75,000)할 때

모기지 금액은 $300,000이고, 월 페이먼트 $1,265를 30년 동안 갚아 총비용은 $530,089다.  

  • Down Payment $75,000
  • Loan Amount $300,000
  • Total Interest $155,089
  • Total Home Cost $530,089

Option 2:  10% 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500 투자할 때

10%만 다운페이하면 모기지는 $37,500 늘어 $337,500다. 월 페이먼트는 $1,598( $1,423 + PMI $175 )이고, 30년 총비용은 $559,994다.

  • Down Payment $37,500
  • Loan Amount $337,500
  • Total PMI $10,519
  • Total Interest $174,475
  • Total Home Cost $559,994

20% 다운페이하면 Total Home Cost는 $530,089이고, 10% 다운페이하면 Total Home Cost는 $559,994다. 즉, 다운페이 $37,500을 더하면 총 비용을 $30,000($559,994 - $530,089) 정도 줄일 수 있다.

하지만 10%만 다운페이했으므로 남은 $37,500을 투자할 수 있다. $37,500를 30년 동안 매년 10% 수익률을 얻으면 $743,902이다. 6년차부터는 PMI $175을 내지 않는다. 따라서, 6년차부터 매월 $175를 25년 동안 투자했다면 $232,196이 된다.

그리고, 옵션 1(다운 페이 20%)는 옵션 2(다운 페이 10%)월 페이먼트가 $333 적다. 매월 $333을 30년 동안 수익률 10%로 투자했다면 $752,742가 된다.

정리하면

정리하면 옵션1 총 수익은 $752,742이고, 옵션2의 총 수익은 $976,097($743,902 + $232,196)다. 옵션 2가 옵션 1보다 $193,355( $976,097 - $752,742 - 추가 비용 $30,000)이다. 자세한 계산은 구글 쉬트 참고

다른 방법으로 옵션 1이 더 좋은 선택이 되기 위해서는 PMI를 내는 처음 5년은 투자 수익률이 8.6% 이상이어야 하고, 6년 부터는 모기지 이자율 3%보다 높은 수익률이면 된다.

  • $175 * 12 / $37,500 * 100% + 모기지 이율 3%  = 5.6% + 3% = 8.6%

10년 동안 모기지를 갖고 있는다면 (8.6% + 3%)/2 = 5.8% 이상 수익률이면 옵션 1이 좋은 선택이고, 20년 동안 모기지를 갖고 있는다면 (5.8% + 3%)/2 = 4.4% 이상 수익률이면 옵션 1이 좋은 선택이다.

은덕 생각

다운페이 20%를 준비하기 위해서 401K, IRA를 맥스 아웃(Max Out) 하지 못하고 있다면 다운페이를 10%만 하고, 나머지 돈을 401K, IRA 맥스 아웃 하는 것도 고려해 보면 좋을 것 같다. 왜냐하면 택스 혜택이 있는 은퇴 계좌를 잘 활용하면 10% 이상(?) 절세가 가능하기 때문이다.

모기지 관련 글들

댓글
게시판
번호제목작성자날짜조회
618[은퇴 자금 저축] SEP IRA가입 문의 [2]2022-09-2316
617[은퇴 자금 저축] solo 401k [6]2022-09-2127
616[소셜 연금] 배우자 연금 [1]2022-09-1940
615[소셜 연금] 73살에 소셜 크레딧 채우고 소셜 신청 시 24% 인상된 액수 받을수 있는지요. [5]2022-09-1189
495[소셜 연금] 내 소셜 시큐리티 연금 간단하게 계산하기2022-01-203424
608[부동산 투자 BRRRR] Ch12. Arguments Against BRRRR [6]2022-07-22141
614부부쇼셜연금에대해 [1]2022-08-28152
416[은퇴 자금 저축] 2021년 개인 은퇴 플랜 Roth IRA [33]2021-10-295567
613[모기지(Mortgage)] HELOC 신청 건수가 급증하고 있다 [3]2022-08-17244
612[모기지(Mortgage)] 모기지 이자율 선택할 수 있다!2022-08-16150
603현재 HELOC 진행 상황 공유 - 업데이트 [13]2022-07-18230
453[소셜 연금] 소셜연금 한국에서 받기 [24]2021-12-089642
464[모기지(Mortgage)] 모기지 종류 – 점보론(Jumbo loan) 이란? [8]2021-12-141297
610[부동산 투자 BRRRR] Ch13. How You Should Expect BRRRR to Improve .. [8]2022-07-23110
611[Tax Planning/재정 플랜] Fed EV 크레딧을 받아야하는데 federal income liability 가 모자라는 경우? [1]2022-07-2696
438[은퇴 자금 저축] 개인 은퇴 플랜 Traditional IRA 핵심 정리 [12]2021-11-222705
609[모기지(Mortgage)] 모기지 보험료 PMI 제거 하는 방법2022-07-23241
607[은퇴 자금 저축] 목돈 단기 저축 고민 [6]2022-07-20239
605[부동산 투자 BRRRR] Chapter 11 Scaling Your System for Increased .. [5]2022-07-1868
604[부동산 투자 BRRRR] Chapter 10. Building Systems to Increase Your.. [6]2022-07-1859
602[은퇴 자금 저축] 저같은 경우는 어떤 선택이 유리할까요? [6]2022-07-18176
606[부동산 투자 BRRRR] 하우스 해킹(house hacking) 사례 [2]2022-07-19130
601[부동산 투자 BRRRR] Chapter 8. Choosing Your Lender [8]2022-07-1198
599[부동산 투자 BRRRR] Chapter 9. The Value in Financing [8]2022-07-07124
600Capital One 신용카드 혜택: 전 세계 주요 뮤지엄 멤버 +3명 6 개월 무료 [3]2022-07-09298
504[은퇴 자금 저축] 은퇴 준비 슈퍼 아이템 HSA(Health Savings Account) [7]2022-01-252128
506[소셜 연금] 부부의 소셜연금 최적화 [7]2022-01-262739
597[소셜 연금] 1% 만이 다 맞춘다는 소셜 시큐리티 관련 퀴즈 [1]2022-07-01198
581“부동산 투자” 온라인 북클럽(6/2일 첫 미팅) 진행자 추가 >> 시즌 2 진행자 업데이트 [7]2022-06-02209
598[은퇴 자금 저축] 사회초년생 roth ira가입및 인덱스 펀드로 관리하는 방법을 알고 싶어요 [2]2022-07-04132