미국에서 주택 구입 절차는 매우 복잡하고 오랜 시간이 걸린다. 사전에 주택 구매 과정과 모기지에 대해서 알면 많은 시간을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
1. 주택 구입 필요 여부
주택 구입이 필요한지 생각해 본다. 만약 필요하다면 주택 구입을 위한 준비가 되어 있는지 확인해 본다.
주택을 구입하기 위해서는 일반적으로 최소 3% 다운페이와 클로징 비용을 모아야 하고, 일정한 소득이 있어야 한다. 하지만 정부와 비영리단체에서 지원하는 다양한 프로그램이 있으므로 최소한의 조건이 어떻게 되는지는 조사해 봐야 한다.
2. 사전 융자 승인(Get Pre-approved For A Mortgage)
3. 리얼터 고용( Find The Right Real Estate Agent)
가장 중요한 파트너다. 실력 있고, 신뢰할 수 있는 리얼터를 고용해야 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
4. 하우스 헌팅(Begin House Hunting)
5. 오퍼(Make an Offer)
바이어(Buyer)가 Seller에게 구매 의사를 전달하는 오퍼는 표준 매매 계약서, 구매 희망 가격, 모기지 Pre-Approval, 은행 잔고증명 등을 포함한다.
셀러(Seller)는 오퍼를 받은 후 1~3일 이내에 오퍼를 수락, 거절, 또는 카운터 오퍼를 한다.
6. 구매 계약(Purchase agreement)
Seller가 오퍼를 수락하고, 계약서에 서명하면 구매 계약이 성립한다. 셀러는 서명한 구매계약서를 Buyer에게 전달한다.
7. 변호사 리뷰(Attorney Review, 3~5일)
변호사는 법적인 부분을 검토하며 클로징 전까지 계약 관계를 관리한다.
8.1 모기지 쇼핑 & 랜더 결정
8.1.1 Home Appraisal
랜더가 오더하지만 비용은 바이어가 부담한다. 감정가 낮게 나오면 셀러와 가격 협상이 가능하다.
8.1.2 이자율을 확정(Lock in)
8.1.3 융자 승인서 (Mortgage Commitment Letter) 받음
8.2 홈 인스펙션(Home Inspection)
기본적으로 주택, Radon, Termite 등을 인스펙션하고, 필요시 추가로 Oil Tank, Lead Paint, Sewer, Septic 등을 인스펙션 할 수 있다. 문제점이 발견되면 보수 또는 크래딧을 요구할 수 있다.
8.3 Down Payment 납부
Down Payment는 두 번으로 나누어 납부하며 1차는 Attorney Review 이후 10일 이내에 50%를 납부하고, 2차는 클로징 할 때 납부한다.
9. Title Search
렌더로부터 융사 승인서를 받은 후에 Buyer 변호사가 타이틀 회사를 선정해서 Title Search를 진행한다. Title Search란 주택 구매에 장애를 주는 사항(Title, Lien, Tax Lien, Restriction, Foreclosure History, Liability, Open Permit, Encumbrances)이 있는지 조사하는 것이다.
Title에 문제가 있을 경우 Seller가 해결해야 하며 Buyer는 클로징 전까지 Clean Title를 받는다. 참고로, 보통 모기지 회사에서는 소유권 문제 발생 시를 대비해 타이틀 보험(Title Insurance) 가입을 요청한다.
10. Certificate of Occupancy (CO or CCO)
뉴저지에서는 집이 매매될 때마다 타운에 보고를 해야 하며 타운에서는 거래되는 매물에 대한 안전 점검을 진행한다. 점검 조항은 타운마다 조금씩 다르나 보통 10 Years Battery Seal Smoke Detector and Carbon Monoxide Detector, 2A-10BC Fire Extinguisher 및 안전 문제 관련 사항 등을 점검한다.
일반적으로 Certificate of Occupancy는 Seller가 받고, Certificate of Occupancy를 받아야 클로징할 수 있다.
11. Closing Disclosure 확인
클로징 3일 전에 모기지 회사(랜더)로부터 Closing Disclosure를 받는다. 모기지 시작할 때 받은 Loan Estimate가 일치하는지를 확인한다.
12. Final Walk Through
바이어는 클로징 1~2일 전에 최종적으로 집을 다시 점검한다. 인스펙션부터 클로징까지의 집 상태를 점검하는 것이 주목적이다.
13. 클로징(Closing)
클로징은 Buyer와 Seller뿐만 아니라 변호사, 리얼터, 그리고 Title 회사가 모여서 매매를 마무리하는 것이다. Buyer는 모기지 서류에 서명하고, Seller는 집 열쇠, 차고 잠금장치 및 비밀번호를 Buyer에게 전달한다.
참고로, 계약 시작하는 순간부터 클로징 단계까지 평균 2개월가량 소요된다.
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