30년 고정 모기지가 안 좋은 이유는?
30년 고정 이자율 모기지(Fixed-Rate Mortgages)란 30년 동안 이자율을 락(lock)하는 것이다. 보통 이자율 락 기간이 길수록 이자율이 높다. 아래 그림을 보면 30년 고정 모기지가 가장 이자율이 높다.
30년 고정 모기지를 선택하는 이유는?
현재의 이자율로 오랜 기간(최소 10년 이상) 동안 모기지를 갚기 원하면 고정 이자 모기지를 선택해도 좋다. 다시 말해, 10년 이내에 집을 팔거나 리파이낸싱을 할 계획이 없으면 말이다.
10년 이상 모기지를 갖고 있을 자신이 있는가?
통계에 의하면 미국 모기지 평균 기간(The Average Home Loan Length)이 10년 미만이다. 반 이상이 10년 이내에 집을 팔거나 리파이낸싱을 한다는 의미다. 참고로, 구매한 집에서 보통 10~15년 살고 다른 집으로 이사한다고 한다.
만약, 10년 이내에 집을 팔거나 리파이낸싱을 할 예정이면 고정 모기지보다 변동 모기지를 선택하는 것이 더 유리할 수 있다.
15년 고정 모기지는 어떨까?
15년 고정 모기지는 15년 동안만 이자율을 락(lock)해서 30년 고정 모기지보다 이자율이 낮다. 하지만 15년 동안 갚아야하므로 월 페이먼트 금액이 커서 선택 옵션에서 자동으로 제외될 수 있다. 또한, 15년 고정 모기지 월 페이먼트를 감당할 수 있더라도 무조건 15년 고정 모기지가 좋은 것도 아니다.
변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgages)가 좋은 경우는?
변동 이자율 모기지는 7/1 ARM, 5/1 ARM, 3/1 ARM 등이 있다. 예를 들어, 위의 그림에서 7/1 ARM 모기지는 7년 동안은 고정 이자율 2.756%로 모기지로 갚다가 8년부터는 시장 이율에 따라 변동한 이자율로 모기지를 갚는다.
아래의 경우라면 변동 이자율 모기지를 선택하는 것이 좋을 수 있다.
- 10년 이내에 집을 팔거나 리파이낸싱 할 예정
- 10년 이내에 모기지를 페이오프 할 예정
- 초기 월 페이먼트가 적어서 고정 이자 모기지보다 큰 금액의 론 가능
- 향후 이자율이 내려간다면 리파이낸싱 필요 없어 낮은 이자율로 모기지를 갚음
그 외 모기지 결정에 필요한 질문들
- 감당할 수 있는 모기지 월 페이먼트 금액은?
- 몇년동안 집에서 살다 집을 팔을 지?
- 변동 이자율 모기지를 선택했을 때 이자율이 오르는 위험을 감당할 수 있나?
- 장기적인 관점에서 이자율이 오를지 또는 내릴지?
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