제목미국 생애 첫 주택 구매 가이드2022-02-15 20:17
카테고리모기지(Mortgage)
작성자

생애 첫 주택 구매자(First time home buyer)란?

미국에서 첫 주택 구매자(First time home buyer) 자격은 지난 3년간 주택을 소유하지 않으면 된다. 즉, 과거에 집을 소유했던 사람도 집을 소유했던 시점에서 3년이 지났으면 첫 주택 구입자 혜택을 받을 수 있다.

미국 생애 첫 주택 구매 가이드

내가 받을 수 있는 모기지 종류(Types of Mortgages)는?

첫 주택 구매자가 선택할 수 있는 모기지는 다음 네가지다. 어떤 종류의 모기지를 받을 수 있는지  알아본다.

다운 페이먼트를 얼마나 할까?

다운 페이먼트(down payment)는 보통 20% 하지만 다운페이 없이, 또는 3%의 적은 다운페이로 집을 구매할 수도 있다. 각자의 재정 상황과 재정 목표에 따라 어느 정도 다운페이를 하는 것이 최선인지 충분히 생각한 후에 결정한다.

모기지 다운페이

타운, 카운티, 주 정부, 비영리단체 등에서 다운페이 보조(Down payment assistance) 프로그램을 제공하기도 한다. Home buyer grants나 down payment assistance programs에 자세히 알고 싶으면 론 오피서(your loan officer)나 리얼터에게 물어본다.

사전 융자 승인(Pre-approval letter) 

자격 있는 모기지 종류를 알고, 다운페이 금액을 결정했으면, 다음으로 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받는다. 사전 융자 승인을 받아야 융자 금액을 알 수 있고, 융자 금액을 알아야 예산에 맞는 집을 찾을 수 있기 때문이다.

사전 융자 승인은 은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등으로부터 받을 수 있다. 렌더는 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 자격이 되면 사전 융자 승인을 해 준다.

원하는 집을 찾아 구매 계약

사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받은 후에 원하는 집을 찾아 구매 계약을 한다. 사전 융자 승인이 있으면 부동산 에이전트는 물론이고, 원하는 집에 오퍼를 넣을 때 셀러에게 준비된 모습(serious buyer)을 보여줄 수 있다.

모기지 쇼핑, 쇼핑, 쇼핑

구매 계약서(purchase agreement)를 렌더에게 보내고, 렌더에게 Loan Estimate를 받는다. Loan Estimate에는 모기지 조건, 이자율, 클로징 비용 및 모기지 비용에 대해서 자세히 나온다.

모기지 쇼핑할 때는 각 타입의 융자 회사(은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등)로부터 2~3개의 Loan Estimate를 받아보고, 결정하는 것이 좋다. 이렇게 각 타입의 모기지 업체로 부터 받은 Loan Estimate를 비교해 가장 좋은 조건의 모기지를 선택한다.

The underwriting process

렌더를 선택해서 론을 진행하면 클로징까지 보통 30 ~ 45일 걸린다. 이 기간에 렌더는 신용점수, 소득, 자산 등을 검증하여 론 승인 여부를 결정한다.

론 오피서(Loan Officer)와 융자 신청을 하고, 론 프로세서(Loan Processor)와 문서들을 검증하고, 언더라이터(Underwriter)가 최종적으로 승인을 한다. 이 과정은 복잡하고, 문제가 발생 시 누가 누구에게 무엇을 기다리고 있는지 명확하지 않아 시간을 낭비하는 경우도 많이 발생한다.

하지만 모기지 브로커를 통해서 융자를 신청하면 브로커가 모든 과정을 모니터링 하면서 문제 발생 시 즉시 대처할 수 있어서 편리하다. 브로커는 클로징해야만 렌더로부터 커미션 받으므로 클로징하기 위해 최선을 다할 것이기 때문이다.

Home Appraisal

Home Appraisal은 주택의 가치를 평가하는 것이다. 랜더가 오더하지만 비용은 구매자가 부담하고, appraisal report도 구매자가 소유한다. Appraisal 결과는 구매 가격 이상으로 나와야 좋다. 왜냐하면 랜더가 구매가격과 Appraisal 가격 중에서 작은 금액을 기준으로 모기지 금액을 정하기 때문이다.

참고로, appraisal report 비용을 지불했더라도 렌더가 마음에 들지 않으면 새로운 렌더와 론을 진행해도 된다. 새로운 렌더와 론을 진행할 때는 Home Appraisal을 새로 할 필요 없이 기존의 appraisal report를 사용하면 된다.

Final approval and closing

렌더가 론을 최종 승인하면 클로징 3일 전에 클로징 문서(Closing Disclosure)를 받는다. 클로징 문서와 Loan Estimate를 비교해 보고, 모든 내용을 확인한다. 모든 내용이 정확하고, 이상이 없으면 클로징 날에 모든 문서에 사인하고, 클로징한다.

모기지 관련 글들

댓글
게시판
번호제목작성자날짜조회
708[은퇴 자금 저축] EDCP 에 대한 글이 있을까요?2023-12-06109
702[독서모임; Can I Retire? 7장 Retirement Spending Strategies] [4]2023-11-19185
698멕시코로 은퇴하셨거나 이주 하신분들 댓글 부탁 드립니다 [2]2023-10-09323
705[독서모임; Can I Retire? 9장 401K rollovers]2023-11-29154
704reply[re][독서모임 Can I Retire? Ch 8: Crafting a Retirement Portfoli.. [1]2023-11-20150
703[독서모임 Can I Retire? Ch 8: Crafting a Retirement Portfolio] 2023-11-20156
291[Tax Planning/재정 플랜] 0% 택스 브라켓 전략 [6]2021-04-092983
384[소셜 연금] 소셜연금(소셜 시큐리티) 한방에 정리 [13]2021-08-2034843
700[Tax Planning/재정 플랜] 세 종류의 소득(Income), 각 소득에 대한 택스는?2023-11-011022
699[은퇴 자금 투자] 지수형 투자성 연금 Lincoln Level Advantage2023-10-11298
697은퇴준비 세미나(6주 과정) 참가자 모집(모임일자 업데이트)2023-10-06223
695401K는 월급에서 직접 나가나요? [3]2023-09-30304
396[은퇴 자금 투자] 은퇴 자금 투자 기초 [10] img2021-09-293623
694[Tax Planning/재정 플랜] 미국 상속 전략(Buy, Borrow, Die Strategy)2023-09-12716
693[은퇴 자금 투자] 지수형 투자성 연금 Registered Index-Linked Annuity(RILA)란?2023-09-07413
690[Tax Planning/재정 플랜] 안녕하세요 [2]2023-08-05238
692[Tax Planning/재정 플랜] 부동산을 통한 절세2023-08-27340
501[은퇴 자금 저축] HSA(Health Savings Account) 실수 6가지 [15]2022-01-244253
691은퇴 자금 인출 전략(0% 택스 전략) [3]2023-08-101954
688[은퇴 자금 저축] 이전직장 401k 를 롤오버할떄 T-IRA 로 가느냐 현직장 401k 로 가느냐 [2]2023-07-29412
689[은퇴 자금 저축] Solo 401k의 Employer Contribution 가능 여부 [6]2023-08-01217
687[은퇴 자금 저축] 자영업자 은퇴플랜 Solo 401(k)2023-07-251699
685[은퇴 자금 저축] 전 직장 401K를 어떻게 해야 할까요? Roth IRA로 옮기려 하는데 제가 맞게 생각하고 있는걸까요? [8]2023-07-14512
686[은퇴 자금 투자] 은퇴 자금 투자 전략은?2023-07-171589
661[은퇴 자금 저축] 401K 롤오버 문의 드려요 [5]2023-05-03448
683[독서모임 Die With Zero] 구글 미팅(7월 6일, 목요일) 링크 [9]2023-07-05259
684[독서모임 Die with Zero 9장] Be Bold – Not Foolish [4]2023-07-06185
682[독서모임 Die with Zero 8장] Know Your Peak [14]2023-07-02221
681[독서모임 Die with Zero 7장] Start to Tim-Bucket Your Life [17]2023-06-30250
680[독서모임 Die With Zero] 구글 미팅(6월 29일, 목요일) 링크 [4]2023-06-28347