조건부 구입 조항(Contingency)란?
조건부 구입 조항(Contingency)은 구매 계약서(purchase agreement)에 포함하는 바이어 보호 조항이다. 바이어가 특정 조건을 만족하지 못하면 구매 계약을 취소하고, 계약금(Earnest Money)를 돌려 받을 수 있는 조항이다.
왜 조건부 구입 조항(Contingency)이 필요한가?
주택 구입 절차는 불확실성의 연속이다. 언제 어디서 어떤 문제가 발생해 주택 구입 계약이 취소될지 모른다. 그래서 주택 구입 계약서에는 바이어 보호 조항이 포함되는데 대표적인 보호 조항이 바로 조건부 구입 조항(Contingency)이다.
대표적인 Contingency 조항은?
주택 구매 계약서에서 일반적으로 사용하는 contingency 조항은 다음과 같다.
- 모기지 조항(Mortgage contingency)
- 주택 감정가격 조항(Appraisal contingency)
- 인스펙션 조항(Inspection contingencies)
바이어가 모기지를 받지 못하거나, 주택 감정가가 낮아 필요한 융자 금액을 받지 못하거나, 또는 홈 인스펙션에서 문제점이 발견되면 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려 받을 수 있다.
셀러(Seller) 입장에서 Contingency는?
셀러 입장에서는 Contingency 조항들이 반갑지 않다. 왜냐하면 조항이 만족되지 않으면 바이어가 계약을 취소할 수 있기 때문이다.
그래서, 셀러는 가능한 Contingency 조항이 적은 오퍼를 선호한다.
경쟁력 있는 오퍼(Offer) 작성 하려면?
경쟁력 있는 오퍼를 작성하려면 불필요한 Contingency 조항을 삭제하고, 꼭 필요한 최소한의 조항만 넣는 것이 좋다. 꼭 필요한 조항을 알기 위해서는 얼마까지 융자가 가능한지, 주택 감정가에 따라 융자 금액이 얼마까지 달라질 수 있는지 등의 위험 요소를 살펴보고 보호가 필요한 부분에 한해서만 Contingency 조항을 추가하면 된다.
요즘처럼 주택 구입 경쟁이 치열한 셀러 마켓에서 Contingency 조항을 삭제하는 방법으로 경쟁력을 높이는 바이어가 많다. 이런 바이어는 엄청난 위험을 안고 주택 구입 거래를 시작하는 것으로 구입하지 못하면 계약금을 돌려 받지 못할 수도 있으니 주의해야 한다.
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