모기지 이자율 선택할 수 있다.
모기지 이자율은 어느 정도 선택이 가능하다. 포인트를 구매해서 이자율을 낮출 수도 있고, 렌더 크래딧을 받으면 이자율이 높아진다.
모기지 이자율 사례
다음은 30년 고정 $500,000 론의 사례다. 가장 낮은 이자율 3.75%부터 가장 높은 이자율 6.125% 중에서 선택할 수 있다.
가장 낮은 이자율 3.75%를 원한다면 6.450포인트를 $32,250로 구매해야 하고, 가장 높은 이자율 6.125%를 선택하면 랜더 크래딧으로 $4,290(론 금액의 0.858%)을 받는다.
모기지 비용(Origination Charges) 없는 론을 원한다면
모기지 비용이 없는 론을 원한다면 5.388%를 선택하면 된다. 하지만 어떤 이자율이 본인에게 가장 좋은 옵션인지 신중하게 생각해보고 결정해야 한다.
나에게 가장 좋은 이자율 선택은?
나에게 가장 좋은 이자율을 선택하기 위해서는 렌더가 오퍼한 이자율과 포인트 구매한 이자율, 그리고 랜더 크래딧을 받는 이자율을 비교해 보고 정하면 된다.
아래는 포인트 구매의 손익 분기점을 정리한 것이다. 비교는 포인트 없는 기준 이자율 5.388%를 기준으로 바로 다음 이자율 5.375%와 비교하고, 5.375%는 다음 이자율 5.250%와 비교하여 손익 분기점을 계산한 것이다.
첫 번째 비교 5.388%와 5.375% 비교다. 포인트 비용 $135를 부담하면 매월 $4.05을 절약하고, 2.78년이 되면 손익 분기점이 된다. 모기지를 2.78년 이상 유지하면 $135를 내고 포인트를 구매하는 것이 유리하다는 말이다. 이 정도면 포인트 구매가 유리하니 다음 것도 비교해 보자.
두 번째 비교는 5.375%와 5.250% 비교다. 추가 포인트 비용 $1,160으로 매월 $38.84를 절약하고, 2.49년이 되면 손익 분기점이 된다.
이런 방법으로 계속 다음으로 낮은 이자율과 비교해 보면 5%와 4.875%는 손익 분기점이 갑자기 6.09년이 된다.
렌더 크래딧을 받는다면
아래 표는 랜더 크래딧을 받을 때 손익 분기점을 계산한 것이다. 위의 포인트를 구매할 때 계산한 것처럼 기준 이자율 5.388%와 다음 이자율 5.500%를 비교한 것이다.
5.5% 이자율도 손익 분기점이 2.71년이다. 즉, 모기지를 2.71년보다 짧게 유지해야 렌더 크래딧을 바든 것이 유리하다는 말이다.
정리하면
위 사례에서 모기지 비용이 없는 이자율 5.388%가 가장 좋은 선택은 아닐 것이다. 모기지를 최소 3년 이상 유지한다면 모기지 포인트를 구매해서 5.000% 이자율을 선택하는 것이 가장 좋은 선택일 것이다. 또한, 이 사례에서는 렌더 크래딧을 받는 것은 의미가 없고, 오히려 포인트를 구매하는 것이 좋은 선택일 것이다.
모기지 쇼핑 전에 생각해 볼 것들
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