1. How Do Mortgages Work?
고정 이자율 모기지(Fixed-Rate Mortgages) VS 변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgages)
모기지는 고정 이자율 모기지와 변동 이자율 모기지로 구분할 수 있다.
고정 이자 모기지(Fixed-Rate Mortgages)는 고정 이자율(Fixed-Rate)로 모기지를 갚는다. 고정 이자율 모기지는 이자율 변동 위험이 없어 변동 이자율 모기지보다 이자율이 높다. 따라서, 현재의 이자율로 오랜 기간(최소 10년 이상) 동안 모기지를 갚을 예정이면 고정 이자 모기지를 선택한다.
변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgages, ARMs)는 처음 3~10년 동안은 고정 이자율이고, 이후는 시장 이자율 변동에 따라 이자율이 변한다. 예를 들어, 5/1 ARM 모기지는 5년 동안은 고정 이자율로 모기지로 갚다가 6년부터는 시장 이율에 따라 변동한 이자율로 모기지를 갚아야 한다.
Refinancing
리파이낸싱은 현재의 모기지를 페이오프하고, 새로운 모기지 론을 받는 것이다. 일반적으로 이자율이 내려가거나 신용점수가 좋아져서 더 좋은 조건으로 모기지 론을 받을 수 있을 때 리파이낸싱을 한다.
2. Pre-Approval vs Pre-Qualification
Pre-Qualification이란?
Pre-Qualification은 Borrower가 제공한 정보(소득, 빚, 자산, 신용점수 등)를 바탕으로 어떤 모기지 론이 얼마까지 가능한지를 확인해 보는 것이다.
Pre-Approval
융자 사전 승인(Pre-approval letter)은 Loan Officer가 바로워(Borrower)의 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 가능한 융자 금액을 보여주는 문서다.
원하는 집에 오퍼를 넣을 때 융자 사전 승인(Pre-approval letter)도 추가하면 유리하다. 오퍼를 수락하는 셀러는 모기지 융자가 불확실한 바이어보다 모기지 확실한 바이어를 선호하기 때문이다.
Pre-Underwriting or Underwritten Pre-Approval
Loan Officer로부터 융자 사전 승인(Pre-approval letter)을 받았더라도 론을 받을 수 있는지는 확신할 수는 없다. 왜냐하면 언더라이터(underwriter)가 최종 승인을 하기 때문이다.
Pre-Underwriting or Underwritten Pre-Approval은 언더라이팅 과정(Underwriting Process)까지 통과한 것이므로 셀러 입장에서는 융자 사전 승인(Pre-approval letter)보더 더 매력적인 것이다. 따라서 현재처럼 오퍼 경쟁이 심한 셀러마켓에서는 Pre-Underwriting or Underwritten Pre-Approval도 모기지 조항(Mortgage contingency)을 제거할 수 있는 좋은 옵션이 될 수 있다.
3. What You’ll Need to Apply for a Mortgage
모기지 론을 신청하기 위해서는 기본적으로 아래 문서들을 렌더에게 제공해야 한다.
- Personal Information: ID(운전 면허증 또는 여권)
- Proof of Income: 최근 1개월 Pay-stub, 최근 연도 W-2, 최근 연도 Tax return
- Bank statement(최근 1개월)
- Retirement Account Statements
- Credit Card and Loan Statements
4. What are Points?
모기지 포인트(Mortgage points)는 일종의 fees로 바로워가 렌더에게 비용을 지불하고 이자율을 낮추는 것이다. 일반적으로 1 포인트 구입은 론 금액의 1% 비용을 지불하고, 0.25%의 이자율을 낮추는 것이다.
5. What is PMI?
모기지 보험 PMI(Private Mortgage Insurance)는 다운페이를 20% 미만으로 할때 Borrower가 부담하는 추가 비용이다.
PMI를 없에는 방법
모기지 원금을 갚거나 부동산 가격이 올라서 에쿼티가 20% 되면 렌더에게 PMI Cancellation request를 할 수 있다. 그리고, 에쿼티가 22%되면 자동으로 모기지 보험 PMI가 취소된다.
6. What are Closing Costs?
클로징(Closing) 비용에는 아래 항목들이 있다.
- Appraisal fee
- Title Search
- Title Insurance
- Attorney fees
- Loan origination fees
- 집 보험과 프라퍼티 택스
- Other miscellaneous fees
- “Stamp” taxes and real estate transfer fees
Dealing With Closing Costs
- 자격이 되면 Down Payment Assistance Program으로 클로징 비용을 마련할 수 있다.
- 렌더 크래딧(Lender credits)으로 클로징 비용을 모기지 론에 추가할 있다.
- Seller concessions을 이용할 수 있다.
- 모기지 쇼핑으로 가장 좋은 조건의 렌더를 찾을 수 있다.
7. Comparing Loan Estimates to Find the Best Mortgage
LE(Loan Estimate)란?
LE(Loan Estimate)는 모기지 조건, 이자율, 클로징 비용 등을 설명하는 표준 양식의 3페이지 문서다. 집을 구매하거나 리파이낸싱할 때 융자 신청을 하면 렌더가 보내 준다. 모든 렌더가 동일한 표준 양식을 사용하므로 렌더의 모기지 오퍼를 비교하기 매우 쉽다.
원하는 집을 찾아 구매 계약을 한 후에 바로 융자 신청을 해서 LE(Loan Estimate)를 받는다. 참고로, 고객이 융자 신청을 하면 모기지 회사는 3일 이내에 LE(Loan Estimate)를 의무적으로 보내 줘야 한다. 모기지 쇼핑은 각 타입의 융자 회사(은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등)로부터 2~3개의 Loan Estimate를 받는 것부터 시작한다.
8. Why and When to Lock In your Interest Rate
융자 신청을 하고나서 적당한 시점에 이자율을 락인(Lock In)해야 한다. 이자율을 확정(Lock In)은 보통 30일, 45일, 60일로 할 수 있으며 기간이 길수록 비용이 높으니 클로징 날짜를 고려해서 결정한다.
Float Down이라는 옵션을 제공하는 렌더도 있다. Float Down은 클로징 전에 이자율이 낮아지면 낮은 이자율로 한 번은 변경할 수 있는 옵션이다.
