2장 Buying Under Market Value
“Buying right”
좋은 거래 = 거래에 가능한 적은 비용을 지불하는 것, 시장가격보다 싼 집을 사는 것
부동산 투자에서 가장 중요한 성공조건
The Three Forms of Distress
1. Market distress
2. Personal distress
3. Property distress
개인의 성격, 위험감수력, 스킬을 고려하여 자신에게 맞는 방법을 찾아서
좋은 구매에 성공하도록 해야함
Rules of Thumb (좋은 거래의 조건)
The 1% Rule
부동산 가격의 1%에 임대되면 현금흐름이 원활할 것이다
좋은 구매를 위해 시간을 절약할 수 있는 전제조건
임대를 유지하려는 BRRRR 투자자에게는 중요한 조건
75 % of ARV (After Rehab Value, 수리후 가격)
대부분의 은행은 부동산가치의 75%의 대출을 제공한다는 점을 고려하여
구입가격 + 수리비용 합이 수리후 감정 부동산 가격의 75% 선을 넘지 않게
How properties are valued
Single family vs. Multifamily
주변시세 (Comps) / NOI (net operating income, 이익창출금액)
Tricks for understanding and increasing a property’s value
단독주택 가치
지역에 따라 다른 양상으로 적용
캘리 - 근접성, 집상태 > 집크기
남부 - 크기당 가격 > 집상태
잘 파악해야 Rehab 시 어디에 중점을 둘지 결정 → 더 많은 이익을 가져올 도구
Finding Property deals and analyzing them
자신만의 기준 만들기 → 시간 에너지 절약, 눈에 띄는 딜인식, 결정과 유지에 도움
1. In 75% ARV
2. 긍정적인 현금흐름 생성
3. 말썽 일으키지 않는 좋은 지역
숫자로 분석 (연습, 연습!) → 잘못될 수 있다는 두려움 극복
좋은 가격은 comps, 에이전트, 감정평가단, 홀세일러, zillow, realtor.com 등 통해
Rehab cost 이해 → 유익하다
긍정적 현금흐름을 가져올지 배우기 - 냅킨방법(?)
딜에 있어서 주요 5가지 견적 포함시키기
Rent, mortgage, tax, insurance, property management fees → 책 후반부에 계산하는 법 설명
연습하기 - 하루에 여러집, 일주일에 5일을 분석하기로 결심
Rockstars know Rockstars - Finding Talent to help you find deals
무엇을 찾을지, 원하는 것을 어떻게 알아볼 수 있는 지를 안다면
그것을 할 수있도록 도와줄 사람을 찾는 것이 다음 단계
* Core Four - Dream Team
1. Agent
2. Lender
3. Contractor
4. Property Manager
Rockstars play with rockstars 탁월한 사람은 다른 탁월한 사람을 알아본다
에이전트는 다른 코어4 팀원들을 찾는데 도움을 줄 수 있고 서로 연결되어 있다
Using Wholesalers to Find Deals
홀세일러 - 부동산 계약권을 수수료를 받고 다른 사람에게 넘기 사람
구입과정을 LAPS (lead, analyze, pursue, success)로 볼 때
홀세일러가 앞 세단계(부동산찾기, 재무분석, 계약협상작업)를 이미 완료했음
좋은 딜을 산다면 스펜딩의 큰 부분을 절약하는 셈
부정직한 홀세일러로부터의 위험을 완화시키는 방법 - 코어4 참여시키기
Cash Offers are Stronger
Contingencies
1. Inspection contingency
2. Appraisal contingency
3. Loan contingency
캐쉬오퍼의 경우 2,3 없고 1은 포함 → 10day close 가능
셀러에게 매력적이므로 더 낮은 가격으로 살수있다
프라이빗 론, 하드머니 고려
Cash offers open doors to buy homes that aren’t eligible for financing
집상태 나빠서 파이낸싱 승인이 안나는 집의 경우
경쟁자 수를 줄이고 아주 저렴한 가격에 사서 좋은 상태로 Rehab
→ BRRRR 전략에 아주 잘 맞음
캐쉬오퍼의 장점을 살려 다른사람이 두려워하거나 할 수 없는 아주 좋은 딜을 찾을 수 있다
Be fearful when others are greedy and Greedy when others are fearful (by 버핏옹)
Why Mastering “Buy” is the most important part of Real Estate Investing
You make money when you buy
부동산 수익에 있어서 좋은 가격으로 사는 것이 아닌 다른 길을 찾으려고 하지 마라
숫자가 맞지 않으면 BRRR 원래 목적에서 벗어나는 것
Sucker Sam의 예
The correct money Mind-set
돈은 벌고 쓰고 즐기는 것이 우리의 권리라는 개념에 반대
돈을 버는 것은 투자하기 위함
돈은 내가 심어야할 씨앗이고 더 많은 씨앗을 얻기 위해 사용되어져야 한다
Positioning yourself Safely for Market Corrections
부동산 마켓이 항상 올라갈 것이라고 생각하지마라
마켓이 곤두박질치더라도 견딜 수 있는 건강한 equity를 가져야함
Buying Right gives you the option to Flip or Hold
시장의 변동성, 마켓밸류, ROI 등을 고려하여 financial sense에 의해 결정
*** 함께 나누고 싶은 질문
1. 1% 규칙이나 75% ARV 이 적용되는 미국내 지역이나 앞으로 투자에 관심을 두고 분석중인 지역이 있으신가요?
2. 좋은 딜을 위한 자신만의 기준을 만든다면 어떤 기준이 꼭 포함되어야 한다고 생각하십니까?
3. 좋은 구매 연습의 구체적인 내용들과 연습을 할 수 있는 reference (책, 온라인 싸이트, 클래스..)에 대한 정보있다면 공유부탁드립니다.
4. 이 사람은 나의 드림팀에 넣어도 되겠다라고 경험해 보신적이 있는지요?
집을 사거나 고치면서 에이전트, 컨트랙터와 좋은/나쁜 경험이 있으면 나누어 주십시오.
이 챕터에서 나누기 원하는 질문이 있으면 답글로 올려주시면 좋겠습니다. (북쿨럽미팅 시간에 먼저 다루어질 수 있도록)
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