절세 수단(tax shelter)으로 부동산 투자
세금을 피할 수 있는 최고의 방법은 부동산(Real Estate) 투자를 이용하는 것이다.
마법의 시작 감가상각(Depreciation)
부동산은 땅(Land), 건물(Building), 그리고, 건물에 딸린 부속물(Contents)로 구성된다. 땅은 감가상각할 수 없지만, 건물과 부속물은 매년 감가상각할 수 있다.
예를 들어, $100,000에 부동산을 구매해서 매년 $8,000씩 감가상각 한다고 가정해 보자. 간편한 계산을 위해 렌탈 수입과 비용(모기지 이자 포함)은 동일하다고 하자.
그럼, 결국 매년 감가상각 $8,000이 발생해서 소득 공제(Deduction) $8,000을 받는 것이다. Marginal Tax Rate이 32%라면 매년 $2,560( $8,000 * 0.32 )을 절세하는 것이다.
- 1년 차 감가상각: $8,000
- 2년 차 감가상각: $8,000
- 3년 차 감가상각: $8,000
- 4년 차 감가상각: $8,000
- 5년 차 감가상각: $8,000
마법의 연속 Like-kind exchanges(AKA Section 1031 exchange)
5년 후에 부동산 가격이 $20,000 올라서 $120,000에 팔았다고 가정해 보자. 발생은 투자 소득 $60,000에 대해서 Long Term Capital Gains 택스를 내야 한다.
- 판매 가격 $120,000 – ( 구매 가격 $100,000 – 감가상각 비용 $40,000( $8,000 * 5))
감가상각으로 $40,000 소득공제 받은 것은 높은 일반 세율로 내야 할 택스를 낮은 Long Term Capital Gains 세율을 적용받은 효과가 있다.
하지만 Like-kind exchanges로 동일하거나 높은 가격의 새로운 부동산을 구매하면 택스를 하나도 내지 않아도 된다.
이러한 방법으로 계속해서 죽을 때까지 새 부동산을 구매해 감가상각을 통한 소득 공제를 받아도 되고, Like-kind exchanges로 택스를 하나도 내지 않고 더 큰 부동산을 구매해도 된다.
한마디로 죽을 때까지 감가상각으로 소득 공제는 받고, 부동산 판매 투자 소득에 대한 택스는 하나도 내지 않는 것이다.
마법의 절정 Basis Step up
부동산을 판매하면 투자 소득(시세 자익 + 총 감가상각 비용)에 대해서 Capital Gains 택스를 내야 한다. 택스를 내지 않으려면 죽을때까지 부동산을 판매하지 않고 상속하는 것이다.
상속 받는 사람은 시장 가격으로 상속(Tax Basis Step up) 받는다. 즉, 상속 받는 즉시 시장 가격으로 판매해도 투자 소득이 0이라 내야할 택스가 없다.
그동안 소득 공제로 연기(Deferred)한 세금과 Like-kind exchanges로 연기(Deferred)한 투자 소득 세금이 모두 연기처럼 사라져 버린 것이다.
부동산에 돈이 묶인다고?
부동산에 에쿼티가 쌓이면 리파이낸싱으로 돈을 융통할 수 있고, 부동산을 담보로 돈을 빌릴 수도 있다.
정리하면
부동산 투자를 잘 활용하면 Depreciation으로 소득 공제를 받고, Like-kind exchanges로 Capital Gains를 계속해서 세금 연기(Tax defer) 하고, 마지막으로 Basis Step up으로 그동안 소득 공제 받아온 것과 세금 연기(defer)한 것들을 모두 없에 버릴 수 있다.
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