고소득자 절세 전략: REPS(Real Estate Professional Status)

부동산에 투자하는 고소득자라면 REPS(Real Estate Professional Status)를 반드시 이해해야 합니다. 이 지위를 활용하면 부동산에서 발생한 손실을 근로소득이나 사업소득과 상계해 세금 부담을 크게 줄일 수 있기 때문입니다.

REPS(Real Estate Professional Status)란?

REPS(Real Estate Professional Status)는 IRC Section 469에 따라, 부동산 관련 활동에 일정 시간 이상 직접 참여하는 개인에게 부여되는 특별 세무 지위입니다. 일반적으로 부동산 손실(예: 감가상각, 수리비 등)은 수동 소득(Passive Income)에서만 상계할 수 있지만, REPS 자격을 얻으면 이 손실을 근로소득(W-2)이나 사업소득과 직접 상계할 수 있습니다.

REPS 자격 요건 (2025년 기준)

요건	설명
부동산 업무 시간	연간 750시간 이상 부동산 활동에 직접 참여
근로 시간 과반	전체 근로 시간의 50% 이상이 부동산 관련 활동이어야 함
실질적 참여(Material Participation)	단순 투자자가 아닌 관리, 운영, 개발 등 적극적 참여 필요

부동산 활동에는 임대 관리, 리노베이션, 중개, 감정, 컨설팅 등이 포함(예: 세입자 관리, 유지보수 감독, 거래 협상 등)

REPS의 절세 효과

REPS를 통해 부동산 손실(특히 감가상각)을 고소득과 상계하면, 연간 수만~수십만 달러의 세금 절감 효과를 기대할 수 있습니다. 감가상각은 비현금 손실이기 때문에 실제 지출 없이 과세소득을 줄일 수 있는 강력한 절세 수단입니다.

예시: $500,000 임대 부동산 → 연 약 $18,000 감가상각 가능
REPS 적용 시 → 해당 금액을 근로소득과 상계 가능 → 실질 세금 절감

부부 활용 전략

REPS는 부부 중 한 명만 요건을 충족해도, 그 손실을 부부의 공동소득에 적용할 수 있어 고소득 부부에게 유리합니다. 특히 한 명이 단기 임대(Airbnb 등) 운영에 집중할 수 있는 구조라면, 효과적인 절세 전략이 될 수 있습니다.

주의사항

REPS는 강력한 절세 도구지만, IRS 감시가 매우 엄격하기 때문에 다음 사항에 유의해야 합니다:

감사 리스크: 활동 시간, 세입자 관리, 청소 지시, 계약서 작성 등 세부 기록 철저히 보관
복잡한 세무 규정: Passive Loss Rule, Cost Segregation 등 전문적 지식 요구
매년 요건 재충족 필요: 직업 변화, 근로시간 감소 등으로 자격 상실 가능

실전 예시: 단기 임대 + REPS 전략

상황: 연소득 $400,000 고소득자, 배우자는 전업 부동산 투자자
보유 자산: Airbnb 2채 (가치 $1M), 연 감가상각 $36,000 + 기타 손실 $14,000
전략: 배우자가 연 800시간 운영 참여 → REPS 요건 충족
효과: 총 $50,000 손실을 W-2 소득에서 상계: 과세 소득이 $400,000 → $350,000로 감소고 약 $16,000 세금 절감(세율 32% 기준)

결론

REPS는 부동산에 적극 참여하는 고소득자에게 유용한 절세 전략입니다. 특히 감가상각과 함께 활용하면 매년 수천~수만 달러의 세금을 줄일 수 있습니다. 다만 IRS 감사 대상이 되기 쉬운 만큼, 충분한 기록 관리와 세무 전략이 필수이며, 부동산 세무 전문 CPA 또는 세무 변호사와의 협업이 반드시 필요합니다.

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