부동산 투자로 절세하는 방법(The Magic of Real Estate)

절세 수단(tax shelter)으로 부동산 투자

세금을 피할 수 있는 최고의 방법은 부동산(Real Estate) 투자를 이용하는 것이다.

마법의 시작 감가상각(Depreciation)

부동산은 땅(Land), 건물(Building), 그리고, 건물에 딸린 부속물(Contents)로 구성된다. 땅은 감가상각할 수 없지만, 건물과 부속물은 매년 감가상각할 수 있다.

예를 들어, $100,000에 부동산을 구매해서 매년 $8,000씩 감가상각 한다고 가정해 보자. 간편한 계산을 위해 렌탈 수입과 비용(모기지 이자 포함)은 동일하다고 하자.

그럼, 결국 매년 감가상각 $8,000이 발생해서 소득 공제(Deduction) $8,000을 받는 것이다. Marginal Tax Rate이 32%라면 매년 $2,560( $8,000 * 0.32 )을 절세하는 것이다.

  • 1년 차 감가상각: $8,000
  • 2년 차 감가상각: $8,000
  • 3년 차 감가상각: $8,000
  • 4년 차 감가상각: $8,000
  • 5년 차 감가상각: $8,000

마법의 연속 Like-kind exchanges(AKA Section 1031 exchange)

5년 후에 부동산 가격이 $20,000 올라서 $120,000에 팔았다고 가정해 보자. 발생은 투자 소득 $60,000에 대해서 Long Term Capital Gains 택스를 내야 한다.

  • 판매 가격 $120,000 – ( 구매 가격 $100,000 – 감가상각 비용 $40,000( $8,000 * 5))

감가상각으로 $40,000 소득공제 받은 것은 높은 일반 세율로 내야 할 택스를 낮은 Long Term Capital Gains 세율을 적용받은 효과가 있다.

하지만 Like-kind exchanges로 동일하거나 높은 가격의 새로운 부동산을 구매하면 택스를 하나도 내지 않아도 된다.

이러한 방법으로 계속해서 죽을 때까지 새 부동산을 구매해 감가상각을 통한 소득 공제를 받아도 되고, Like-kind exchanges로 택스를 하나도 내지 않고 더 큰 부동산을 구매해도 된다.

한마디로 죽을 때까지 감가상각으로 소득 공제는 받고, 부동산 판매 투자 소득에 대한 택스는 하나도 내지 않는 것이다.

마법의 절정 Basis Step up

부동산을 판매하면 투자 소득(시세 자익 + 총 감가상각 비용)에 대해서 Capital Gains 택스를 내야 한다. 택스를 내지 않으려면 죽을때까지 부동산을 판매하지 않고 상속하는 것이다.

상속 받는 사람은 시장 가격으로 상속(Tax Basis Step up) 받는다. 즉, 상속 받는 즉시 시장 가격으로 판매해도 투자 소득이 0이라 내야할 택스가 없다.

그동안 소득 공제로 연기(Deferred)한 세금과 Like-kind exchanges로 연기(Deferred)한 투자 소득 세금이 모두 연기처럼 사라져 버린 것이다.

부동산에 돈이 묶인다고?

부동산에 에쿼티가 쌓이면 리파이낸싱으로 돈을 융통할 수 있고, 부동산을 담보로 돈을 빌릴 수도 있다.

정리하면

부동산 투자를 잘 활용하면 Depreciation으로 소득 공제를 받고, Like-kind exchanges로 Capital Gains를 계속해서 세금 연기(Tax defer) 하고, 마지막으로 Basis Step up으로 그동안 소득 공제 받아온 것과 세금 연기(defer)한 것들을 모두 없에 버릴 수 있다.

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“부동산 투자로 절세하는 방법(The Magic of Real Estate)”에 관한 6개의 댓글

  1. 1031 Exchange가 좋은 것은 아는데 부동산에 쉽게 투자하기가 쉽지 않네요..ㅠㅠ 특히 사는 지역의 집값이 넘사벽이라.. 언젠가는 함 해보고 싶은 마음이 굴뚝 같슴다!

    1. 부동산에 관심 없는 저도 택스 브라켓이 32% 이상이라면 해보고 싶네요 ㅋㅋ

  2. 동네 재테크강좌에서 강사님이 언급한 부동산을 통한 재테크네요. 동네가 시골이긴하지만 아시는 댁이 집을 여러개 가지고 렌트를 통해 고정 수입을 올리시는데, 대신 거의 모든 핸디맨 작업은 본인이 하시더군요. 작년에는 잔디밭을 가로질러 뒤쪽에 있는 집을 사들여서 4에이커에 달하는 공간을 아이들 자연학습장으로 만드셨어요. 4-5층짜리 나무가 쓰려졌는데 집을 건드리지 않을 정도라서 그걸 그대로 보존하여 아이들 놀이터로 용도변경. 나무사이에 집라인 설치, 가운데 작은 웅덩이? 같은 곳에서 낚시 놀이하며 아이들이 바쁘게 만드셨더라구요. 뒤쪽에 사들인 집은 현재 렌트중이고, 몇년후에 리노베이션하여 에어비엔비등으로 활용할 계획.

    이론을 알지만 핸디하지못하고, 귀찮아서 못할 것 같아요.

    1. 핻디하면 더할 나워 없이 좋겠지만 핸디하지 못해도 문제는 없습니다.

      이 방법의 핵심은 핸디로 비용을 줄이는 것이아니라 Depreciation으로 소득 공제를 받는 것, Like-kind exchanges로 Capital Gains를 세금 연기(Tax defer) 하는 것, 그리고, 마지막으로 Basis Step up으로 그동안 연기(defer)해 온 세금을 없에 버리는 것이니까요.

  3. “마법의 시작” : 죽을 때까지 가지고 있어서 상속을 하지 못하고, 중간에 판다면, Depreciation Recapture에 의해서, 감가 상각된 부분은 25%의 세금을 다시 내게되는 거죠?

    상속을 한다면, 이 세금도 다 같이 없어지나요?

    상속세가 없다시피한 미국에서나 가능한 일이겠네요.

    1. 판매하면 Depreciation Recapture 하는 것은 맞습니다. 하지만 1년 이상 보유했으면 Long Term Capital gains 세율을 적용 받아 최대가 20% 입니다.

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