Q> 다운페이 $150,000 정도 있습니다. 최대로 가능한 융자 금액이 얼마인가요? 그리고, 모기지 조기 상환(Prepayment)하면 벌금이 있나요?
A> 융자 가능한 금액을 알기 위해서는 Loan-to-Value(LTV)와 Debt-to-Income(DTI)에 대해서 알아야 합니다.
LTV 80%로 최대 가능한 융자 금액은
모기지 보험 PMI(Private Mortgage Insurance)를 추가로 구매하지 않으려면 LTV를 80% 이하로 유지해야 합니다. LTV 80% 이하로 하고, 구매 가격이 감정가 보다 $50,000 높다면 최대 $400,000 까지 융자 가능합니다.
- 구매 가격 $550,000
- 감정 가격 $500,000
- 다운페이 $150,000
- 융자 금액 $400,000
LTV = $400,000 / $500,000 = 80%
DTI 50%로 최대 가능한 융자 금액은
DTI는 36% 이하를 권장하지만 최대 50% 융자 가능합니다. 아래 가정으로 DTI를 계산하면
- 연 소득(Gross income)이 $120,000
- 모기지 원금 + 이자: $2,027/월($400,000을 30년 고정 4.5% 이자율 일 때)
- 재산세(Property Tax): $12,000/년
- 집 보험료: $1,200/년
- 자동차 월 페이먼트: $400
월 페이먼트는 모기지 $2,027 + 재산세 $1,000 + 보험료 $100 + 자동차 $400해서 총 $3,527이고, 월 소득은 $10,000입니다. 따라서,
- DTI = $3,527 / $10,000 = 35.27%
DTI 50%까지 채우면 모기지 금액이 $3,500까지 가능합니다. 융자 금액 $690,000을 4.5% 이자율로 하면 월 페이먼트가 $3,496입니다. 따라서, DTI 50%까지 하면 최대 $690,000까지 융자가 가능합니다.
하지만 융자 금액이 LTV 100%인 $500,000은 넘을 수 없고, 모기지 보험 PMI를 내지 않으려면 LTV 80%인 $400,000 까지 가능하다고 생각하면 될 것 같습니다.
모기지 조기 상환 벌금(Prepayment Penalty)
LE(Loan Estimate)에 보면 Prepayment penalty가 있는지 나와 있습니다. 아래 링크의 2번 참고
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