제목[부동산 투자 BRRRR] Chapter 9. The Value in Financing2022-07-07 12:11
작성자

Chapter 9 - The value in Financing

LTV 와 LTC 의 개념을 알고 있는 것이 좋다

 

  1. LTV - Loan to Value (담보인정비율)

 

대출금 / 부동산가치 * 100 = LTV

 

집이 12만 달러이고 LTV 가 75% 라면 9만 달러까지 대출을 받을 수 있다

120,000 * 75% = 90,000



 

  1. LTC - Loan to Cost

 

총 프로젝트 비용 (부동산 매입, 부대비용) / 대출금 * 100 = LTC

 

집의 가치가 12만 달러이지만, 집을 구매하고 리모델하는데 9만 달러가 들었고 LTC 가 75% 라면 6만 7500 까지 대출을 받을 수 있다

90,000 * 75% - 67,500



 

렌더의 경우 LTC 를 쓸 수도 있고 LTV 를 쓸 수도 있는데, 필자는 LTV 를 이용해서 대출을 하는 렌더를 선호한다. 집 가치가 크게 상승하지 않고 현금이 충분하면 LTC / LTV 구분 하는 것이 크게 의미가 없을 수도 있다.



 

다양한 종류의 대출에 관해서 알아보자

 

  1. Conventional Loan

우리가 흔히 알고 있는 모기지 론이다. 정부 기관인 Fannie Mae / Freddie Mac 을 통해 보험을 들며 생성된 론은 대부분 2차 시장에서 다시 거래된다. 주거용집을 살 때 주로 사용되며 투자용 집을 살 때는 다운페이먼트를 20-25% 정도해야 하고 이자율 또한 더 높다



 

  1. FHA (Federal Housing Administration) Loan

저소득층을 위해 정부가 보조를 해주는 론이다. 다운페이먼트, 크레딧 점수 등의 요구 사항이 낮지만, 모기지 보험을 (Mortgage Insurance Premium) 지속적으로 내야 한다. MIP 를 없애려면 다른 론으로 리파이낸스를 해야 한다.

 

  1. VA (Veterans Affairs) Loan

군인을 위한 론이다. 0% 다운이 가능하고 모기지 보험이 없지만 론을 받는 절차가 굉장히 까다롭고 오래 걸린다. 감정가 (Appraisal) 역시 낮게 나오는 경향이 있어서 셀러 입장에서는 VA 론을 꺼려한다.

 

  1. Jumbo Loan

이름이 의미하듯 큰 금액을 대출해야 할 때 쓰인다. 시기마다, 지역마다 다르지만 (구글 검색에 따르면) 2022년 점보론은 $647,200 이상일 때 사용된다고 한다.

 

  1. Portfolio Loan

10채 이상 부동산을 가지고 있는 전문 투자자가 론을 받을 때 사용된다. 렌더 역시  2차 시장에 팔지 않고 이 론을 포트폴리오에 가지고 있으며 대부분 5/1 ARM 변동 이자로 제공된다. 포트폴리오 론을 해 줄 수 있는 렌더와 관계를 쌓아가는 것이 굉장히 중요하다고 한다.

 

  1. Hard Money

개인 lender 에게서 나오는 돈으로 이율이 굉장히 높다 (14%). Conventional 론이 나오지 않을 때 사용되며 하우스 플리핑, 리파이낸스를 하기 전에 임시적으로 쓰게 된다.

 

  1. Owner Financing

부동산 소유자에게 직접 돈을 갚는 방식이다. 부동산을 사고 싶지만 Conventional / Portfolio 론을 받을 수 없을 때 사용할 수도 있다.

 

  1. Private Financing

개인 대출이다. 성공적인 투자자는 개인 대출을 해 줄수 있는 커넥션이 있다고 한다.

 

  1. HELOC (Home Equity Line of Credit) / 주택지분 신용대출

집의 지분을 바탕으로 마이너스 통장을 (혹은 크레딧 카드를) 발급받는 것이다. 사용한 금액에 관해서만 이자를 내야 하며, 일반 크레딧 카드보다 이자율이 낮다. 크레딧 한도는 10-15년 정도 유효하며 Draw Period 이후로는 대부분 남은 금액을 한꺼번에 갚아야 하지만 원금과 이자를 갚는 일반 론으로 전환되기도 한다. 

 

  1. 80/10/10

80% 홈밸류 / 10% 홈밸류 / 10% 다운페이먼트를 의미하는 것으로 20%의 다운페이먼트가 없지만 Mortgage Insurance 를 피하고 싶을 때 두개의 론을 합치는 방식이다. 다운페이먼트를 10% 모았다면 남은 10%는 HELOC 을 이용하여 20% 다운페이먼트를 맞추어서 80% 의 론을 받는다. 



 

빚지느냐 아니냐 그것이 문제로다

필자는 Leverage 를 선호하는 이유로 아래의 이유를 들었다

 

  1. OPM / Other People’s Money

성공적인 부동산을 운영하기 위해서는 자본/지식/노동이 필요하다. 하지만 나 혼자서 이 3가지를 다 충족시킬 수 없는 경우가 많다. 지식과 노동을 제공하고 Capital 이 부족할 경우 대출을 통해서 이를 충족하자

 

  1. 낮은 이자율 

2018년은 역사적으로 낮은 이율이 적용되는 해였다. 돌이켜 보면 은행이 몇십만 달러나 되는 돈을 30년 동안 5% 이율로써 빌려준다는 것은 정말 바보 같은 일이다. 당신 같으면 다른 사람에게 30년 동안 돈을 빌려주면서 5% 이자를 받겠는가? 참고로 1981년 10월의 30년 이율은 18%를 육박했었다. 

 

  1. 긴 할부상환 기간 (Long Amortization Period)

30년 정도나 되는 긴 상환 기간을 제공해주고 나라는 별로 없다. 또한 미국은 집 소유를 권유하고 정부에서 다양한 보조가 있다.

 

  1. 부동산은 위험부담이 적은 편이다

부동산과 같이 꾸준하게 수익을 창출하면서 리스크가 적은 투자수단은 잘 없다.

 

  1. 물가상승 방어 (Inflation Hedge)

물가가 상승하면 집 값 / 렌트 비용이 상승하며 화폐의 가치가 하락한다. 돈을 빌려 집을 산 경우는 집 가격은 상승하고 (상대적으로) 낮은 가치의 돈으로 갚는 셈이기에 일석이조가 되는 셈이다. 

 

  1. 기회

레버리지를 사용하지 않으면 리스크도 없지만 기회를 잃어버리게 된다. 현명하게 사용되는 레버리지는 돈이 돈을 불러일으키는 효과를 가져온다

 

Flipping Vs. BRRRR

플리핑은 집을 사서 고친 후 더 높은 가격에 파는 것이며 BRRRR 은 계속 가지고 있으면서 렌트를 받고 재융자를 신청하는 방법이다. 필자가 BRRRR 을 선호하는 이유는 다음과 같다

 

  1. 부동산을 파는 것은 생각보다 많은 비용이 든다

 

부동산을 1년 안에 팔면 일반 소득세와 동일하게 취급이 되어 최소 20%의 세금을 내야 한다. 좋은 딜을 성사시키고, 고생해서 고치고 팔았는데 정부가 20% 를 자동으로 가져가 버린다는 것이다. 또한 Fee, Closing cost 역시 이익 부분을 갉아 먹게 된다.

 

  1. 재융자는 면세가 된다.

부동산을 팔면 세금을 내지만 팔지 않고 가지고 있으면서 재융자를 받는 것은 상대적으로 비용이 적게 들고 세금을 내지 않는다. (267 페이지에 비교 차트 참고)

 

BRRRR 을 시작하고 익숙해 지면 속도가 더 붙게 된다.




 

질문

 

  1. 책을 읽기 전과 후에 Flipping vs BRRRR 을 보는 관점이 달라지셨나요? 느낀 점을 나눠주세요
     
  2. 빚 / Leverage 를 지속적으로 일으켜 자산을 늘려나가는 것에 관해서 어떻게 생각하시나요?
     
  3. 최근 모기지 이자율이 많이 올라가긴 했지만 필자가 언급한 2018년도의 5%와 큰 차이(?)가 나지는 않습니다. 2022년 중반 이자율이 3% 에서 6%로 두배 올라간 상황에서도 모기지/HELOC 신청으로 BRRRR을 계속 진행할 의향이 있습니까?



 

댓글
게시판
번호제목작성자날짜조회
618[은퇴 자금 저축] SEP IRA가입 문의 [2]2022-09-2316
617[은퇴 자금 저축] solo 401k [6]2022-09-2127
616[소셜 연금] 배우자 연금 [1]2022-09-1940
615[소셜 연금] 73살에 소셜 크레딧 채우고 소셜 신청 시 24% 인상된 액수 받을수 있는지요. [5]2022-09-1189
495[소셜 연금] 내 소셜 시큐리티 연금 간단하게 계산하기2022-01-203424
608[부동산 투자 BRRRR] Ch12. Arguments Against BRRRR [6]2022-07-22141
614부부쇼셜연금에대해 [1]2022-08-28152
416[은퇴 자금 저축] 2021년 개인 은퇴 플랜 Roth IRA [33]2021-10-295567
613[모기지(Mortgage)] HELOC 신청 건수가 급증하고 있다 [3]2022-08-17244
612[모기지(Mortgage)] 모기지 이자율 선택할 수 있다!2022-08-16150
603현재 HELOC 진행 상황 공유 - 업데이트 [13]2022-07-18230
453[소셜 연금] 소셜연금 한국에서 받기 [24]2021-12-089642
464[모기지(Mortgage)] 모기지 종류 – 점보론(Jumbo loan) 이란? [8]2021-12-141297
610[부동산 투자 BRRRR] Ch13. How You Should Expect BRRRR to Improve .. [8]2022-07-23110
611[Tax Planning/재정 플랜] Fed EV 크레딧을 받아야하는데 federal income liability 가 모자라는 경우? [1]2022-07-2696
438[은퇴 자금 저축] 개인 은퇴 플랜 Traditional IRA 핵심 정리 [12]2021-11-222705
609[모기지(Mortgage)] 모기지 보험료 PMI 제거 하는 방법2022-07-23241
607[은퇴 자금 저축] 목돈 단기 저축 고민 [6]2022-07-20239
605[부동산 투자 BRRRR] Chapter 11 Scaling Your System for Increased .. [5]2022-07-1868
604[부동산 투자 BRRRR] Chapter 10. Building Systems to Increase Your.. [6]2022-07-1859
602[은퇴 자금 저축] 저같은 경우는 어떤 선택이 유리할까요? [6]2022-07-18176
606[부동산 투자 BRRRR] 하우스 해킹(house hacking) 사례 [2]2022-07-19130
601[부동산 투자 BRRRR] Chapter 8. Choosing Your Lender [8]2022-07-1198
599[부동산 투자 BRRRR] Chapter 9. The Value in Financing [8]2022-07-07124
600Capital One 신용카드 혜택: 전 세계 주요 뮤지엄 멤버 +3명 6 개월 무료 [3]2022-07-09298
504[은퇴 자금 저축] 은퇴 준비 슈퍼 아이템 HSA(Health Savings Account) [7]2022-01-252128
506[소셜 연금] 부부의 소셜연금 최적화 [7]2022-01-262739
597[소셜 연금] 1% 만이 다 맞춘다는 소셜 시큐리티 관련 퀴즈 [1]2022-07-01198
581“부동산 투자” 온라인 북클럽(6/2일 첫 미팅) 진행자 추가 >> 시즌 2 진행자 업데이트 [7]2022-06-02209
598[은퇴 자금 저축] 사회초년생 roth ira가입및 인덱스 펀드로 관리하는 방법을 알고 싶어요 [2]2022-07-04132