제목[BRRRR 북클럽] 내 집의 가격을 높이기 위한 리모델링 전략2022-06-20 16:57
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1. 평수 늘리기

-이웃 집들 보다 작은 집을 샀을 유용하다.

-감정인이 집을 값어치 있게 있고 세입자에게 매력적이게 보이는 집으로 만들자.

-평수 늘리기에 좋은 집의 : 콘크리트가 입혀져 있거나 배관 작업이 .

-도급업자에게 동네의 룰과 분위기 & 가격 물어보기.

-보통 감정인은 주위 집의 평당 가격을 보고 평수와 곱한다. 그리고 상태에 따라 가격을 조정한다.

-평수 늘리기를 하면 안되는 경우? 집이 주위 집보다 크면 키울 필요가 없다. 주위 집들과 비슷하게 만들어야 한다.

 

2. 방과 화장실 늘리기

-가족 수가 증가할 가족은 3 이상의 집을 원한다.

-제일 집의 가치를 높이는 방법은  2개를 3개로 만드는  다음으로 좋은   3개를 4개로 만드는 것이다.

-1,100 sqft보다 2개의 집을 찾아보자.

-다이닝룸, 서재, 오피스, 다용도실 사용도가 많지 않은 공간을 방으로 만들자.

-화장실 수를 늘려라.

 

3. 집의 가치를 제일 높이는 리모델링 하기

-주방과 화장실에 돈을 제일 많이 써라 (특히 마스터 베드 ).

-감정인과 세입자의 시각으로 생각하라.

-:

1) 주방과 화장실의 수납함을 새로 사지 말고 페인트칠 하기: 흰색이나 밝은 회색으로 하기.

2) 주방과 화장실에 합판과 리놀륨 말고 타일을 깔기: 타일이 오래가고 작은 면적에 효율적이다.

3) 샤워부스 유리로 하지 말기: 비싸고 깨질 수 있고 쉽게 더러워진다.

4) 저수류 싱크대나 변기 설치하기: 오래 봤을 때 돈을 절약한다. 환경을 생각하는 세입자라면 신경 쓸 수 있으니 집을 내놓을 때 홍보하기!

 

4. 조경 트릭

-저렴한 vs. 스킬이 필요한 노동 업무로 나누어라.

-저렴한 노동: 잡초 뽑기, 입히기, 콘크리트 부수기 .

-스킬이 필요한 노동: 콘크리트 붓기, 옹벽 쌓기, 살수 장치 설치 .

-:

1) 잡초와  치우기 같은 원래 있는 문제를 해결하기 위해서 저렴한 노동 이용하기.

2) 저렴한 철책선을 써서 마당에 애완동물 산책이나 이 집 만의 공간을 만들기.

3) 앞마당: 비싸지 않고 죽지 않는 식물 심기.

 

5. 리모델링 아이디어

-바닥이 제일 손상되기 쉬운 곳이므로 합판을 쓰자. 합판이 설치가 쉽고 오래간다.

-카펫제일 저렴하지만 오래가지 않음 같은  밟히는 곳에 괜찮다.

-목재: 얼룩, 긁힘, 손상에 취약하다.

-타일: 제일 비싸고 오래간다. 많이 이용되고 액체가 쏟아질 확률이 많은 곳에 좋다.

-천장 선풍기는 더운 지역에 추천.

-에어컨이 없는 집에 에어컨 설치하기.

-지붕 교체가 필요한  사기 ($6,000-15,000 정도의 비용 소요)

-많은 부동산 투자자가 지붕 문제가 있는 집을 피하기 때문에 경쟁이 .

-BRRRR 전략에서 하는 캐시로 집을 사는 방법에 적합하다지붕 문제가 있는 집은 전통적 대출이   나오기 때문.

-면허가 있는 도급업자가 팀에 있다면 지붕 교체는 어려운 일이 아니다.

-지붕 교체가 당장 필요한 집은 감정인이 미래의 지붕 교체 가격을 반영하지 않기 때문에 부동산 감정이 높게 나온다.

-지붕 교체 지출의 70-75% 리파이낸스하며 돌려 받자.

-부동산 투자자의 마인드 : 문제를 찾기 -> 숫자로 분석하기 -> 부동산이 이익이 있을지 결정 -> 팀을레버지리로 사용해 문제 해결하기.



6. 리모델링 관리하기

-리모델링 진행 확인하기

1) 프로젝트 매니저에게 진행 확인 물어보기/보수 주기

2) 프로젝트 매니저에게 사진과 비디오로 진행 상황 보고 받기.

3) 절대 리모델링 가격 100% 선불하지 .

-시작할 25% 내기 -> 진행상황 확인 25% 내기 -> 똑같이 다음에 25-50% 내기 -> 반복.

-도급업자에게 항목별로 구분된 가격 제시를 받은 다음 자재와 인건비를 따로 알려달라고 하기 -> 자재는 내가사면 바가지를 쓰기를 피할 있다.

 

도움  만한 유튜브 비디오:

1. $400 직접 화장실 고치기https://www.youtube.com/watch? v=81hJHT-u_Uo

2. 집을 비싸게 보이게 하는 https://www.youtube.com/watch?v=kHiNU3EWW0s&t=548s

 

생각해  질문:

1. 책에서 배운 내용을 생각하며 내가 지금 살고 있는 집에서 고치고 싶은 곳이 있나요? 어떻게/ 고치고 싶은가요?

2. 책에서 다룬 리모델링 방법을 써본 적이 있나요책에서 나오지 않은 나만의 팁이 있다면?

 

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  1. Adding Square footage

-Ideal when your property is smaller than the surrounding properties in the neighborhood

-Makes it easier for appraisers to give value in the property and desirable to tenants

-Works well if the property has already-in-place area (e.g., poured concrete, close indoor plumbing, etc.)

-Check with your contractor what the rules are in the neighborhood and the cost

-Why work? Most appraisers look at price/sqft of comparable homes -> multiply it with your property -> adjust on amenities  

-When not to do? When your property is the largest in the area. You want to improve it similar to the properties nearby.

 

  1. Adding bedrooms and bathrooms

-Growing families want 3-bedroom or larger properties.

-The biggest value-add is from 2- to 3-bedroom rehab. The next best is from 3- to 4-bedroom change.

-Look for 2-bedroom properties larger than 1,100 sqft.

-Turn an area (e.g., dining rooms, dens, offices, utility rooms, etc.) that is not used much into a bedroom.

-Add another bathroom.

 

  1. Adding value through strategic remodeling

-Allocate the most money in kitchens and bathrooms (especially in master bathroom).

-Think in an appraiser’s and renter’s point of view.

-Tips:

1) Paint kitchen/bathroom cabinets instead of replacing them: go with white/light gray color.

2) Tile the kitchen/bathroom floor instead of laminate or linoleum: tile is more durable and efficient for a small area.

3) Don’t put in a glass shower door: expensive and easy to break and get dirty.

4) Low-flow toilet or sink: save $$. Environmentally conscious tenants like it – advertise!

 

  1. Landscaping tricks

-Think cheap labor vs. skilled labor to save $$.

-Cheap labor: weed pulling, laying sod, breaking up concrete, etc.

-Skilled labor: pour concrete, build retaining walls, install gas and sprinkler lines, etc.

-Tips:

1) Use cheap labor to get rid of existing problems like weeds and rocks.

2) Put a cheap chain link fence to create a space for dog run and a new feature to ad.

3) Front yard: use affordable plants that do not die easily.

 

  1. Common rehab ideas

-Flooring gets the most beating: use laminate (easy to install and clean and durable).

-Carpet: cheapest but least durable. Good for least traffic areas like bedrooms.

-Wood: easily stained, scratched or destroyed.

-Tile: most expensive and most durable. Good for high traffic areas that are likely to have liquid spills (i.e., kitchens and bathrooms).

-Ceiling fans for hot weather areas.

-Air conditioners in properties that lack them.

-Buying a property that needs a new roof ($6,000-15,000 to fix):

-Eliminate competition as many investors avoid them.

-Cash offers needed (which I am already offering) as they are likely not approved for conventional financing.

-Having licensed contractors in my team will not make this project difficult.

-When a roof needs replacement soon, the property will be appraised for a higher cost as an appraiser does not count roof replacement cost for later.

-Get back 70-75% of $$ spent on the new roof after refinancing

-Investor mindset: take the problem -> convert into numbers -> figure out if the deal will still work out -> solve the problem leveraging my team.

 

  1. Running your rehab

-Checking your team members on rehab progress:

1) Paying/asking your project manager (PM) to check on the property

2) Have your PM send pics and video of the work.

3) NEVER pay for the project up front

-Pay 25% up front -> get confirmed on the progress -> send another 25-50% -> repeat.

-Ask contractors for separate materials and labor cost once you have itemized bid -> buy materials yourself the first time you work with the contractor to make sure they are not overcharging.

 

YouTube resources:

  1. DIY bathroom makeover with $400: https://www.youtube.com/watch?v=81hJHT-u_Uo
  2. How to make your house look expensive: https://www.youtube.com/watch?v=kHiNU3EWW0s&t=548s

 

Questions:

  1. Applying the lessons learned, where do you want to rehab in your own place you live in? How and why?
  2. Have you tried any of the rehab strategies mentioned in the book? Do you have any tips you would like to share?
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