모기지 포인트(Mortgage points)란?
모기지 포인트(Mortgage points)는 일종의 fees로 바로워가 렌더에게 비용을 지불하고 이자율을 낮추는 것이다. 일반적으로 1 포인트 구입은 론 금액의 1% 비용을 지불하고, 0.25%의 이자율을 낮추는 것이다.
사례: 30년 고정으로 $200,000 론을 받을 때
첫 번째는 포인트를 구입하지 않고 론을 받은 것이고, 두 번째는 2 포인트를 $4,000($200,000 * 2%)에 구입한 경우다. $4,000을 지불하고 2 포인트를 구입해 이자율이 0.5% 내려가서 3.5%, 월 페이먼트는 $56($954-$898) 줄었다.
30년 동안 4% 모기지는 총 $144,016 이자를 내고, 3.5% 모기지는 총 $123,336 이자를 낸다. 따라서, 2 포인트를 구입한 모기지가 총 $16,680 이득이다.
손익 분기점은?
- $4,000 / $56 = 71 months(6년)
6년 이상 모기지를 유지하면 2 포인트를 구입하는 것이 유리하고, 6년 이하 모기지를 유지하면 포인트를 구입하지 않는 것이 유리하다.
투자 수익률로 비교하면
포인트를 구입하지 않은 $4,000을 투자하는 것과, 매월 절약하는 $57을 투자하는 것을 비교해 보았다. 수익률을 10%로 가정하고, 30년 동안 계산하면 아래와 같다. 원하는 연수와 수익률로 계산해보고 싶으면 “구글 쉬트“를 복사해서 하면 된다.
투자 수익률 10%로 가정했을 때 손익 분기점은 10년 정도이다.
정리하면
모기지 포인트는 모기지를 오래 가지고 있을 수록 유리하다. 따라서, 모기지를 10년 이상 갖고 있을 예정이면 포인트 구입도 좋은 선택이다.
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